Mật độ xây dựng là một trong những thông số kỹ thuật quan trọng nhất trong xây dựng công trình và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình này. Vậy mật độ xây dựng là gì? Bài viết sau đây nhằm cung cấp thêm thông tin cho khách hàng về chủ đề này.
Định nghĩa: Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm dụng của các công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích khu của bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời, sân thể thao ngoài trời,…). Ngoại trừ các sân thể thao được trải nhựa và chiếm nhiều diện tích trên mặt đất.
Hiện nay, khái niệm mật độ xây dựng đã được quy định rõ trong “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về thiết kế công trình” do bộ xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 05/04/2008. Theo quy định này, chủ đầu tư dễ dàng tính được mật độ công trình trước khi xây dựng.
Mật độ xây dựng được chia thành hai loại chính: Mật độ thuần và mật độ gộp.
- Mật độ xây dựng thuần: Tỷ lệ diện tích công trình xây dựng trên tổng diện tích các tòa nhà. Phạm vi này không bao gồm phạm vi của một số hạng mục liên quan đến công tác chuẩn bị xây dựng như sân chơi trẻ em, sân thể thao ngoài trời, bể bơi, tiểu cảnh trang trí, công viên…
- Mật độ xây dựng gộp: Tỷ lệ công trình xây dựng trên tổng diện tích thửa đất, bao gồm diện tích cây xanh, sân trong, không gian mở và khu vực không có công trình xây dựng trên thửa đất này.
Các cách phân loại mật độ xây dựng
Mỗi loại công trình có mật độ xây dựng riêng. Vì vậy chủ đầu tư cần xem xét kỹ đặc điểm, mô hình công trình để xác định mật độ công trình trước khi tiến hành xây dựng. Ngoài ra, còn được chia thành các loại sau dựa trên đặc điểm thiết kế: Mật độ xây dựng nhà liên kế, nhà ở, biệt thự, nhà ở riêng lẻ
Quy định về cách tính mật độ xây dựng
Cách tính mật độ chung cư
Năm 2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về thiết kế công trình”. Nó cung cấp các quy tắc rõ ràng và cụ thể để tính mật độ xây dựng, thiết kế tòa nhà, thẩm định, tư vấn, phê duyệt các công việc liên quan đạt tiêu chuẩn.
Công thức tính như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) x 100 / Tổng diện tích toàn khu đất (m2)
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó.
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…).
Mật độ nhà ở khu vực nông thôn
Các quy định về mật độ ở nông thôn được chia thành hai nhóm: Quy định về mật độ dân cư và quy định về mật độ tối đa.
Quy định về mật độ nhà ở
- Đối với các thửa đất có diện tích từ 50 m2 trở xuống mật độ tối đa là 100%.
- Đối với các lô đất có diện tích từ 50-75m2, mật độ tối đa 90%.
- Đối với các lô đất có diện tích từ 75 – 100 m2, mật độ tối đa 80%.
- Đối với các lô đất có diện tích từ 100 – 200 m2, mật độ tối đa 70%.
- Đối với các lô đất có diện tích từ 200-300 m2, mật độ tối đa là 60%.
- Đối với các thửa đất có diện tích từ 300-500m2, mật độ tối đa là 50%.
- Đối với các lô đất có diện tích từ 1000m2 trở lên mật độ tối đa là 40%.
Quy định mật độ tối đa (chiều cao tối đa) công trình
- Đối với công trình cao dưới 6m, chủ đầu tư có thể xây tối đa 3 tầng
- Đối với công trình nhỏ hơn 6m đến 12m chủ đầu tư được xây dựng tối đa 4 tầng
- Đối với công trình cao từ 12m trở lên và nhỏ hơn 20m chủ đầu tư được xây dựng tối đa 4 tầng.
- Đối với công trình cao trên 20m, chủ đầu tư có thể xây tối đa 5 tầng.
Xem thêm: Giấy Phép Xây Dựng Là Gì? Những Điều Cần Biết Về Giấy Phép Xây Dựng
Tính mật độ nhà phố
Ủy viên nhân dân thường đưa ra các quy tắc về mật độ của các tòa nhà. Số tầng phụ thuộc vào vị trí xây dựng và đường phố. Chiều cao xây dựng khác nhau tùy thuộc vào mặt đường lộ giới. Chiều cao mật độ xây dựng là gì trong các công trình nông thôn Phạm vi của ban công và ghế sofa phụ thuộc vào con đường
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè đến sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn tại vị trí chỉ giới xây dựng tầng cao tối đa (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
| L =< 25 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| L =< 20 | 7 | – | – | 21.6 | 25 | 28.4 | 31.8 |
| 12 =< L < 20 | 5.8 | – | 17 | 20.4 | 23.8 | 27.2 | – |
| 3.5 =< L < 7 | 5.8 | 13.6 | 17 | – | – | – | – |
| L < 3.5 | 5.8 | 11.6 | – | – | – | – | – |
| Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 =< L < 12 | 0.9 |
| 12 =< L < 20 | 1.2 |
| L >= 20 | 1.4 |
Những điều kiền cần để được cấp phép xây dựng
Để đáp ứng các yêu cầu khi xin giấy phép xây dựng từ cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần lưu ý những điều sau:
- Diện tích lô đất để xây dựng công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng và mục đích sử dụng của khu vực lô đất này. Tuân thủ các quy định về chỉ giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, hạn chế xây dựng,…
- Trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ hoàn công được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác nhận.
- Đối với nhà ở có diện tích dưới 250 m2 thì chủ sở hữu chịu trách nhiệm tự lập hồ sơ hoàn công mà không cần hỏi ý kiến của cá nhân, tổ chức nào khác.
- Công trình cấp 1 và cấp đặc biệt được thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định trong Quy chế Quy hoạch và Quản lý các dự án phát triển đô thị.
- Nếu xây dựng tại khu vực đã ổn định, chưa có quy định về quy hoạch đặc khu thì phải tuân thủ Quy chế quản lý quy hoạch xây dựng thành phố.
Mật độ xây dựng tối đa được cập nhật mới nhất
Phần trăm mật độ thuần tối đa
Bảng này cho thấy mật độ thuần tối đa của các mảnh đất để xây dựng và thiết kế nhà ở cho một gia đình (biệt thự, nhà liền kề, nhà ở cho một gia đình).
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | < 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | > 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Ngoài ra, khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà phải thỏa mãn các điều kiện sau:
Đối với nhà cao dưới 46 m:
- Khoảng cách giữa các cạnh dài của công trình tối thiểu bằng 1/2 chiều cao công trình và tối thiểu 7m.
- Khoảng cách giữa đầu hồi nhà với đầu hồi hoặc mặt dài của nhà khác tối thiểu bằng 1/3 chiều cao công trình và không nhỏ hơn 4m.
- Trường hợp trên cùng một khu đất có các dãy nhà ở cạnh nhau, nếu quy hoạch riêng thì khoảng cách giữa các đầu phía sau của các dãy nhà ở liền kề tối thiểu là 4m.
Đối với nhà cao trên 46m:
- Khoảng cách giữa các cạnh dài của công trình tối thiểu là 25m.
- Khoảng cách giữa đầu hồi của ngôi nhà với đầu hồi hoặc mặt dài của ngôi nhà khác tối thiểu là 15m.
Phần trăm mật độ gộp tối đa
Tổng mật độ tối đa được cho bởi:
- Tổng thể tối đa cho phép đối với đơn vị ở là 60%.
- Các khu du lịch – Tổng thể tối đa đối với khu du lịch (resort) điển hình là 25%.
- Công viên có tổng mật độ tối đa là 5%.
- Tổng thể khu vui chơi giải trí tối đa là 25%.
- Tổng mật độ tối đa của các công trình xây dựng trong khu vực cây xanh (bao gồm cả sân golf), khu bảo tồn thiên nhiên theo quy định chức năng và quy định của pháp luật có liên quan không được vượt quá 5%.
Bảng tra mật độ xây dựng
Bảng thông số này sẽ giúp xác định một bộ phận được phép xây dựng, sử dụng diện tích các lô nhà là bao nhiêu. Tạo một bản vẽ từ nó và đệ trình nó để được phê duyệt thích hợp.
Ví dụ để dễ hiểu hơn: Nhà bạn 45m2 thì bạn được xây 45 m2 đất trên cả thửa đất (theo khung mật độ 100% diện tích dưới 50m2). Ngoài ra, nếu thửa đất nhà bạn là 55m2 thì bạn có thể xây dựng tối đa 49,5m2 (tương đương với khung có mật độ dưới 75m2 được xây dựng 90% diện tích).
| Diện tích lô đất (m2/nhà) |
≤50 |
75 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥1000 |
|
Mật độ xây dựng tối đa(%) |
100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 |
40 |
Tương tự, chỉ cần so sánh kích thước nhà bằng bảng tra cứu mật độ ở trên. Bạn có thể thấy bao nhiêu không gian sống bạn đã xây dựng. Từ đó, thiết lập không gian ngôi nhà của bạn một cách khôn ngoan.
Quy định mật độ xây dựng 2022
Tại TP.HCM, mật độ nhà phố là mối quan tâm của hầu hết người dân và chủ đầu tư khi xây dựng nhà ở, chung cư, biệt thự.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những thành phố lớn nhất Việt Nam. Lượng người đổ về đây sinh sống và làm việc ngày một đông. Số lượng nhà đang được xây dựng ngày càng tăng và diện tích đất ngày càng giảm. Vì vậy, cơ quan chức năng đã ban hành một số quyết định tính mật độ nhà liên kế trên địa bàn TP.HCM. Kể từ đó, “bộ mặt” của thành phố đã thay đổi tốt hơn.
– Ngày 03/04/2008, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã ban hành Nghị quyết số 04/2008/QĐ-BXD về “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về thiết kế xây dựng (Quy chuẩn chung)”.
– Ngày 08/12/2007, UBND TP.HCM ban hành Nghị quyết số 135/2007/QĐ-UBND về việc xây dựng nhà liên kế trong các khu đô thị hiện hữu của TP.HCM.
– Ngày 03 tháng 7 năm 2009, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 45/2009/QĐ- sửa đổi, bổ sung nhiều điều của Quyết định số 135/2007/QĐ-UBND ngày 08 tháng 12 năm 2007. Ủy ban nhân dân thành phố ban hành. Số lượng nhà phố tại các khu đô thị hiện hữu của TP.HCM.
| Diện tích lô đất (m2) | =< 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 | |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | Quận nội thành | 100 | 90 | 85 | 80 | 75 | 70 | 65 |
| Huyện ngoại thành | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 50 |
Từ những điều cơ bản trên, có thể sử dụng bảng thống kê dưới đây để xác định mật độ khi xây dựng nhà liền kề tại thành phố mang tên Bác.
Vì vậy:
– Trung tâm Thành phố HCM bao gồm bảy quận: Quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận và Bình Thạnh.
– Khu trung tâm thành phố Hồ Chí Minh bao gồm 9 quận: Quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Thạnh Phú, Gò Bắp.
– Ngoại thành TP.HCM được chia thành 4 quận và 4 huyện: Quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Thạnh, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.
Quy định mật độ khi tiến hành xây dựng trong khu công nghiệp
Đối với việc sử dụng và phát triển các khu công viên thương mại, các nhà đầu tư nên xem xét bốn điểm sau:
– Khu công nghiệp và mặt bằng xây dựng khu công nghiệp phải được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội và các chiến lược phát triển có liên quan.
– Tỷ lệ loại đất của khu công nghiệp tùy thuộc vào loại hình, tính chất của khu công nghiệp Mooddun, diện tích đất xây dựng kho tàng nhưng phải đảm bảo theo quy định.
– Mật độ thuần trong khuôn viên nhà máy lên tới 60%.
| Chiều cao của công trình trên mặt đất (m) | Mật độ thi công xây dựng (%) với diện tích < 5000 m2 | Mật độ xây dựng (%) với phần diện tích 10.000 m2 | Mật độ thi công xây dựng (%) với diện tích > 20.000 m2 |
| > 10 | 70 | 70 | 60 |
| 13 | 70 | 65 | 55 |
| 16 | 70 | 60 | 52 |
| 19 | 70 | 56 | 48 |
| 22 | 70 | 52 | 45 |
| 25 | 70 | 49 | 43 |
| 28 | 70 | 47 | 41 |
| 31 | 70 | 45 | 39 |
| 34 | 70 | 43 | 37 |
| 37 | 70 | 41 | 36 |
| 40 | 70 | 40 | 35 |
| >40 | 70 | 40 | 35 |
Cố gắng cân đối, hài hòa giữa công trình xây dựng với cảnh quan xung quanh theo quy định về mật độ khi xây dựng nhà xưởng nêu trên. Đồng thời phải tạo môi trường làm việc thoải mái, lý tưởng cho cán bộ, công nhân viên. Mật độ làm việc trong nhà máy, bảng tra cứu mặt cắt.
| Phân khu chức năng/ khu vực | Tỷ lệ phần trăm diện tích (%) |
| Khu vực kho, nhà xưởng | 55 |
| Khu vực cây xanh | 10 |
| Giao thông (đường đi nội bộ) | 8 |
| Các khu vực kỹ thuật (máy chế biến, trạm bơm và phòng kỹ thuật) | 1 |
| Văn phòng hành chính và dịch vụ | 1 |
Bài viết trên đã giải đáp thắc mắc về cái vấn đề mật độ xây dựng. Cách phân loại và tính mật độ xây dựng? Xây dựng Bảo Tâm – BTACO cung cấp dịch vụ tư vấn các công trình xây dựng từ dân dụng đến doanh nghiệp.
—————————————————————-
Công ty TNHH Xây Dựng Bảo Tâm
Bảo Đảm Chữ Tín – An Tâm Chất Lượng
Địa chỉ: Số 94, Đường số 14, Khu dân cư Long Thới- Nhơn Đức, Xã Long Thới, Huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh, Việt Nam.
VPGD: 14.5 Tòa nhà Golden King – Số 15 Đường Nguyễn Lương Bằng, Phường Tân Phú, Quận 7, TP.Hồ Chí Minh.
Điện thoại: (028) 6684 6633 HOTLINE: 0946 290 884 – 0947 290 884
Email: btaco.construction@gmail.com
Website: https://btaco.vn
Facebook: https://www.facebook.com/bdctatcl/
